Prêts aidés : des mesures incitatives

 

 

 Parallèlement aux prêts bancaires classiques, il existe une panoplie complète de prêts à taux avantageux. Ces prêts aidés proposent également des conditions d'obtention assouplies.

Les prêts aidés permettent à leurs demandeurs d'accéder à moindre coût à la propriété, soit en faisant construire une habitation neuve, soit en achetant un logement ancien. La plupart de ces prêts sont conventionnés avec l'Etat, ce qui garantit leur taux bas et leurs échéan

 Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement peut être souscrit, sous certaines conditions, par les détenteurs d'un PEL (Plan Epargne logement) ou d'un CEL (compte d'épargne logement), lesquels permettent d'obtenir une rémunération de l'épargne bonifiée par l'Etat et nette d'impôt en phase d'épargne. Le PEL et CEL permettent également d'obtenir un prêt bancaire à taux réduit en phase d'emprunt.

Le montant du prêt octroyé dépend des versements effectués et de la durée de votre épargne. Plus la durée du prêt est courte, plus le montant octroyé sera élevé et les mensualités plus lourdes. Le taux de votre prêt sera fonction de la date à laquelle vous avez ouvert votre Plan Epargne logement (PEL) ou votre Compte Epargne Logement (CEL). Le montant du prêt peut atteindre 92.000 €.

Le Prêt épargne logement permet de financer l'achat neuf ou ancien avec ou sans travaux de la résidence principale ou secondaire. Le logement doit servir de résidence principale ou secondaire à l'emprunteur ou à l'un de ses parents, ou être la résidence principale, avec bail de trois ans minimum, de son locataire.

Si l'emprunteur a déjà un encours de prêt épargne logement pour sa résidence principale, alors il ne peut pas financer l'achat de son habitation secondaire. Et inversement, si l'emprunteur possède déjà un encours de prêt épargne logement pour une résidence secondaire, il ne peut pas en obtenir pour sa résidence principale. En clair, le prêt épargne logement n'est pas cumulable.

Souvent utilisé en complément d'un prêt bancaire traditionnel, sachez que lorsque le taux de votre prêt bancaire est supérieur à celui du prêt d'épargne logement, il est intéressant de diminuer la durée d'emprunt de votre prêt d'épargne logement afin d'obtenir un montant plus important et de profiter au maximum du prêt au taux le plus bas.

Ne perdez pas de vue que vous pouvez faire jouer les droits à prêts obtenus par vos parents proches, sur leur propre épargne logement, afin de majorer votre capacité d'emprunt

  Le Prêt PASS-TRAVAUX

Ce prêt s'adresse aux propriétaires et aux locataires faisant des travaux dans leur résidence principale. Le prêt, étalé sur dix ans, peut couvrir la totalité des travaux, y compris ceux consacrés aux économies d'énergies.

Les bénéficiaires

Tous les salariés, y compris les salariés retraités depuis moins de 5 ans ou ceux assujettis au 1% logement, qu'ils soient locataires ou propriétaires occupants de leur résidence principale, peuvent bénéficier du prêt Pass-Travaux. Les employeurs qui contribuent au 1% logement peuvent également en faire la demande.

Aucune condition de ressources du salarié n'est exigée, ni minimum, ni plafond de revenus.
Aucune condition d'ancienneté dans l'entreprise ou de type de contrat de travail n'est nécessaire (contrat à durée indéterminée, contrat à durée déterminée, contrat à temps partiel, contrat de qualification, contrat emploi solidarité...).

Les conditions de prêt

Les opérations peuvent être financées en crédit total, à hauteur de :

• 9.600 € pour les bénéficiaires dont les revenus imposables sont au plus égaux à 60% des plafonds de ressources,
• 8.000 € pour les bénéficiaires dont les revenus imposables sont supérieurs à 60% des plafonds de ressources,

La durée du prêt peut s'étendre sur 10 ans, aux conditions habituelles de taux de prêts 1% Logement. En fait, il s'agit d'un taux de 1,5% hors assurance optionnelle.

Il est possible de cumuler le prêt PASS-TRAVAUX avec un prêt accession sociale (PAS), dans l'ancien ou dans le neuf, en respectant le montant plafond applicable à chaque type de prêt. Le taux d'effort devra cependant être limité à 35% des ressources.

Il est également possible de cumuler un prêt PASS-TRAVAUX avec un prêt "agrandissement", dans le respect total des plafonds applicables à chaque nature de prêt.

D'autre part, un salarié ayant déjà obtenu un prêt PASS-TRAVAUX peut bénéficier d'un second prêt PASS-TRAVAUX dont le montant maximum sera diminué du capital restant dû sur le premier prêt. Il n'est pas exigé de délai après l'emménagement pour bénéficier du prêt PASS-TRAVAUX.

ATTENTION : Le déblocage des fonds se fait sur présentation des factures d'entreprises ou de prestataires de services, émises depuis moins de trois mois.

Les types de travaux

Quel que soit l'âge du logement, les salariés peuvent obtenir le PRET PASS-TRAVAUX pour la réalisation de pratiquement tous les types de travaux d'amélioration dans leur résidence principale : mise aux normes d'habitabilité, travaux prioritaires sur le bâtiment, économies d'énergie, amélioration de l'habitat, dépenses d'entretien et de revêtement de surfaces...

En ce qui concerne les locataires, les travaux finançables sont ceux qui leur incombent et par extension, ceux qu'ils prennent en charge avec l'accord éventuel de leur propriétaire. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise. Le PRET PASS-TRAVAUX ne permet pas de financer des travaux faits par le salarié lui-même.

Le PRET PASS-TRAVAUX peut également être obtenu pour les travaux de finition dans les logements neufs et ne peut être accordé que sur réception de la facture de l'entreprise exécutant les travaux après la remise des clés (les attestations ne sont pas recevables).
Les travaux de raccordement au réseau sont finançables s'ils concernent des maisons individuelles.

  Le prêt à 1%

Accordé pour l'achat d'une résidence principale, le prêt à 1% a une durée variable de 5 à 15 ans. Il s'adresse aux salariés des entreprises qui versent leur participation à l'effort de construction auprès d'un organisme collecteur du 1% logement.

Le prêt à 1% peut être accordé pour l'achat d'une résidence principale, neuve ou ancienne, avec ou sans travaux, suivant des critères définis par la réglementation, au taux de 1,5% hors assurance. Le montant maximum du prêt varie selon la zone géographique et la politique définie par l'entreprise à qui le salarié doit s'adresser.

Destination du prêt 1% logement.

Le prêt 1% peut participer au financement de l'achat (ou de travaux) de la résidence principale de l'emprunteur ou celle de ses ascendants, descendants ou celle des ascendants ou descendants de son conjoint.

Il peut être accordé pour :

• l'acquisition et l'aménagement d'un terrain en vue de la construction,
• la construction d'une maison individuelle,
• l'achat d'un logement neuf,
• l'acquisition d'un logement ancien suivie de travaux d'amélioration. Les travaux doivent représenter 25 % du prix d'acquisition,
• l'acquisition d'un logement ancien sans travaux sous certaines conditions,
• les travaux de mise aux normes d'habitabilité d'un logement,
• l'agrandissement d'un logement dont l'emprunteur est propriétaire,
• la transformation de locaux non habitables en logement,
• l'achat une future résidence de retraite si le départ en retraite a lieu dans un délai maximum de 6 ans,

Taux du prêt

Le taux du prêt hors assurance est de 1,5 %.

Durée du prêt

La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans. Dans le cas d'un prêt relais, la durée maximale est d'un an renouvelable une seule fois.

Montant plafond

Le montant maximum du prêt ne peut excéder un pourcentage du coût de l'opération dans la limite d'un montant maximum. Ce montant par logement est réparti entre trois zones géographiques :

• zone 1 (agglomération de Paris, zones d'urbanisation et villes nouvelles de la région d'Ile-de-France) : 17.600 €,
• zone 2 (reste de la région d'Ile-de-France, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100.000 habitants au dernier recensement partiel connu, zones d'urbanisation et villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France, îles non reliées au continent par voie routière, et les cantons du département de l'Oise suivants : Chantilly, Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le-Haudoin : 14.400 €,
• zone 3 (le reste du territoire national sauf les départements d'outre mer.) : 11.200 €.

Des compléments (par zone : 4.800, 3.200 et 1.600 €) peuvent être accordé dans trois cas :

• les salariés accédant pour la première fois à la propriété,
• les personnes avec au moins deux enfants à charge,
• les personnes changeant de résidence, pour mobilité professionnelle.

Le prêt à taux zéro

En 2003, les conditions d'octroi du prêt à taux zéro, donc gratuit, ont été modifiées sur deux points : les revenus des ménages et les conditions de remboursement du prêt.

Ce prêt est réservé aux emprunteurs qui n'étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, sauf en cas de mobilité professionnelle. Les emprunteurs doivent également respecter des plafonds de ressources définis en fonction de la taille du ménage et de la localisation géographique du logement.

Le prêt sert à acquérir sa résidence principale s'il s'agit d'un logement neuf n'ayant jamais été occupé ou d'un logement ancien suivi de travaux. Ce logement devra être habité huit mois par an, sauf raisons professionnelles ou de santé ou cas de force majeure.

Pour apprécier les ressources, l'année de référence est celle précédant la demande de prêt (année n-1). Toutefois la réforme du prêt, notamment sur la déclaration de l'année de référence a été étalée sur l'année. Trois périodes seront distinguées à partir du 1er janvier 2004 : avant la déclaration fiscale, le revenu à prendre en compte reste celui de l'année n-2 ; Entre le 1er mars et la date de réception de l'avis d'imposition, les emprunteurs feront une déclaration sur l'honneur sur le montant de leurs revenus de l'année n-1 ; Ensuite, dès sa réception (avant le 1er septembre), c'est l'avis d'imposition de l'année n-1 qui fera foi.

Suivant les conditions de ressources, la durée du prêt peut s'étendre jusqu'à 22 ans. Si vos ressources se situent entre 12.000 et 19.000 €, vous pouvez bénéficier d'un différé de remboursement sur tout ou partie du prêt, qui n'excède pas quatre ans. Au-delà, il n'y a plus de différé possible. A noter que la durée du prêt peut se raccourcir à six ans.

Ce prêt vous permettra de financer en partie l'achat d'un terrain suivi de la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement neuf n'ayant jamais été occupé, l'achat d'ancien suivi de travaux (les travaux devant dépasser 54% du coût de l'acquisition hors frais).

Ce prêt ne pourra donc pas financer l'achat d'ancien sans travaux.
Il ne peut être accordé qu'un prêt à 0% par opération et par ménage.

Le prêt à 0% peut se cumuler avec un autre prêt (sous conditions d'obtention liées à chaque prêt) :

• Prêt d'Accession Sociale (PAS),
• Prêt Conventionné (PC),
• Prêt 1%,
• Prêt d'Epargne Logement,
• Prêt bancaire.

Le montant du prêt à 0% ne peut excéder :

• 20% du coût de l'opération (30% dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles),
• 50% du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans.

Le coût réel de l'opération peut dépasser le prix maximal qui sert à déterminer le montant du prêt à 0%. Il ne s'agit en aucun cas d'un prix plafond d'acquisition.

Si l'emprunteur ne peut plus occuper le logement à titre de résidence principale pour des raisons professionnelles ou familiales, il peut le louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds du prêt à 0%. Les loyers ne doivent pas excéder 5% du coût de l'opération, révisés en fonction des variations de la moyenne sur les 4 derniers trimestres de l'indice INSEE.

L'emprunteur doit déclarer la location au Directeur Départemental de l'Equipement, en précisant les conditions de la location. Si les conditions de la location ne sont pas respectées, l'emprunteur doit rembourser le prêt à 0% majoré de 10%.

Le prêt PAS (Prêt Accession Sociale)

Doté d'un taux inférieur aux autres prêts, le PAS doit aider les personnes aux faibles revenus. Doté de multiples avantages, il peut également être cumulé avec les autres prêts cités.

Ce prêt est destiné à aider les personnes, dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à acquérir un logement. Il a un double avantage :

• étant aidé par l'Etat, il a un taux relativement compétitif par rapport au prêt classique,
• il ouvre droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement).

Il pourra être délivré si plusieurs conditions sont respectées :

• les revenus ne doivent pas dépasser un plafond réglementaire variable en fonction de la composition de la famille et de la localisation du logement,
• le logement acquis doit avoir un prix de revient au mètre carré inférieur à des plafonds réglementaires définis en fonction de la nature du bien et de sa localisation,
• le logement doit respecter une surface minimale en fonction de la composition de la famille.

Le contrat de prêt PAS est conclu devant notaire. En règle générale, le prêt est débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Dans le cas où l'emprunteur achèterait un logement ancien et fait exécuter lui-même les travaux, la première partie du prêt est versée à la signature du contrat chez le notaire. La deuxième partie sera versée ensuite au fur et à mesure des travaux.

Dans le cas où l'emprunteur achèterait un logement sur lequel les travaux ont été exécutés, le prêt est versé lors de la signature du contrat chez le notaire.

Ce crédit est assorti d'un filet de sécurité en cas de perte d'emploi, avec un report en fin de prêt d'une partie de vos échéances. Il peut financer aussi des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie et d'agrandissement.

Le prêt Conventionné (PC)

Destiné à financer l'achat, la construction ou des travaux d'une résidence principale neuve ou ancienne, le prêt conventionné est sans condition de ressources et peut être consenti par toutes les banques ayant passé une convention avec l'Etat.

Le taux du prêt conventionné est plafonné mais il atteint aujourd'hui le niveau des taux bancaires classiques. Le PC ouvre droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).

Le bénéficiaire du prêt doit occuper le logement financé à titre de résidence principale (au moins huit mois par an), lui-même ou son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint.

Cette occupation doit être effective au plus un an après la déclaration d'achèvement des travaux ou lors de l'acquisition si celle-ci a lieu après la déclaration.

Le PC peut financer :

• l'achat d'un logement neuf à usage d'habitation principale,
• la construction d'une maison destinée à l'habitation principale,
• l'achat d'un logement ancien sans obligation de travaux,
• des travaux d'amélioration,
• des travaux d'économie d'énergie ou l'achat d'un logement destiné à la location.

Pour bénéficier d'un PC, le logement acheté ou construit doit répondre à deux conditions :

• ne pas dépasser un prix plafond,
• respecter des surfaces minimales selon le nombre de pièces du logement.

Durée Le prêt conventionné est amortissable sur une durée de 10 à 25 ans pour la construction, l'acquisition d'un logement neuf ou l'acquisition d'un logement existant, sur une durée de 5 à 15 ans pour les opérations d'amélioration et les travaux visant les économies d'énergie.

Montant Il est au maximum égal à 90% du prix de vente TTC du logement ou du prix de revient final de l'opération.

Le prêt conventionné peut être complété, à l'exclusion de tout autre financement par :

• un prêt à taux 0%,
• un prêt 1% logement,
• un prêt principal d'Epargne Logement,
• un prêt aidé type prêt caisse de cadre ou caisse d'allocation familiale à condition que le taux d'intérêt n'excède pas 5%,
• un prêt "fonctionnaire",
• un prêt relais accordé par une banque.

La somme du PC et des prêts à caractère social ne peut pas dépasser 95% du coût total de l'opération. En cas de remboursement partiel anticipé du PC, le recours à un prêt n'entrant pas dans cette liste entraîne une "déqualification" du PC, et donc à la perte de l'APL.

Prêt à l'amélioration de l'habitat

Ce prêt est peut être accordé par la Caisse d'allocation familiale dans le cadre de l'amélioration de l'habitat, comme les travaux de réparation ou d'assainissement...

Pour obtenir ce prêt, vous devez :

• résider en France,
• percevoir les allocations familiales,
• être locataire, sous-locataire, accédant à la propriété ou propriétaire.

Il n'y a pas de conditions de ressources mais les prêts étant limités, elles peuvent être prises en compte pour établir un ordre de priorité.

Pour quels travaux ?

Le prêt doit être affecté à l'habitation principale pour des travaux :

• de réparation,
• d'assainissement et d'amélioration (installation de l'eau courante, de salle d'eau, de W-C individuels, installation de gaz, d'électricité, de conduits de fumée),
• de mise en état d'habitabilité de pièces inutilisées, de division ou d'aménagement du logement, d'agrandissement,
• d'isolation thermique ou phonique.

Sont exclus, les travaux :

• à caractère non utilitaire,
• de peinture, de pose de papier peint,
• concernant l'achèvement d'une construction neuve.

Montant du prêt

Il peut atteindre 80% des dépenses effectuées, mais ne peut excéder 1.067,14 € avec un taux de 1% et 36 mensualités.

Prêt Rénovation d'EDF

Ce prêt est consenti par EDF aux particuliers locataires ou propriétaires pour des travaux de rénovation électrique réalisés par un professionnel qui respecte les critères de qualité de la démarche Rénovation d' EDF.

Ce crédit peut couvrir la totalité (de 1.500 à 21.500 €, sans apport personnel) des travaux électriques et d'isolation. Le taux de départ est de 3,5% pour un montant compris entre 1.500 et 8.000 €, sur une durée de 12 à 36 mois.

Pour obtenir le prêt, les travaux doivent être entrepris par des professionnels respectant les conditions de l'offre Rénovation d'EDF.

NB : A l'issue des travaux, le chauffage électrique doit couvrir au moins 50% des besoins en chauffage du logement.

Les prêts Petrofigaz :

La banque Pétrofigaz, une émanation de Gaz de France, propose trois prêts :

• Batigaz, pour la construction d'une maison neuve,
• Confort gaz, pour la reconversion au gaz d'un système existant,
• Prêt rénovation, un prêt pour la réalisation de travaux.

Pour ce qui concerne Batigaz qui s'applique dans le cadre de la construction d'une maison neuve (prêt sans limite de validité), il existe deux options : la première concerne un prêt de 3.500 € à 0% avec un calendrier de remboursement de mensualités de 59 € par mois pendant 60 mois. La seconde option concerne un prêt de 5.000 €, au taux de 1,97% avec un échéancier de mensualités de 59 € pendant 92 mois.

Il existe également deux options pour le prêt Confort Gaz qui s'applique lors de la mise en place d'un chauffage central, de la conversion au gaz naturel d'un appareil de production d'eau chaude ou du remplacement de chaudière gaz naturel (les taux suivants ne sont valables que jusqu'au 31 mai 2004) : la première option concerne un prêt de 1.500 à 3.000 € à 0% avec un calendrier de remboursement de mensualités de 99 € par mois en 16 ou 31mois. La seconde option concerne un prêt de 3.100 à 7.000 €, au taux de 1,97% avec un échéancier de mensualités de 99 ou 125 € en 26 ou 76 mois.

Enfin le prêt rénovation est accessible pour tous les travaux de rénovation. Il est organisé en deux tranches :

• de 1.200 à 12.000 € au taux de 5,95% avec des mensualités de 45 à 90 €,
• de 12.000 à 15.000 € au taux de 4,95% avec des mensualités variables selon les dossiers.

Tous les prêts Petrofigaz indiqués ci-dessus sont entendus frais de dossier compris. Dans le cadre du prêt rénovation, la banque peut payer directement l'installateur après la fin des travaux.

Les autres prêts aidés :

D'autres aides que celles citées dans les chapitres précédents permettent également de financer son logement. Les voici présentées succinctement.

Les Caisses de retraites complémentaires, cadres et non cadres, accordent à leurs cotisants des prêts spéciaux pour des opérations similaires et à des taux voisins de 5%. Les Caisses d'Allocations Familiales accordent des prêts travaux, d'un montant beaucoup plus faible et à un taux de 0%.

Il convient aussi d'examiner les prêts et primes diverses susceptibles d'être attribués par les départements et les régions. Ces différents prêts sont subordonnés à des conditions de revenu maximum.

ces rallongées. Enfin, certaines entreprises qui n'ont pas la vocation d'accorder des crédits (comme EDF et GDF par exemple), proposent également des prêts pour des cas particuliers.

Vous trouverez dans cette rubrique tous les types de prêts aidés qui vous aideront sûrement à réaliser tous vos travaux.